Woonkubussen inpluggen in leegstaande kantoren.
Eén van de innovatieve mogelijkheden die we zien, is het inbouwen van sanitaire units in leegstaande gebouwen, vooral kantoorgebouwen. De SEV heeft een onderzoekje laten doen naar twee nieuwe producten: Smartcube en Cubi 1.0. Daarnaast brachten we met het SE V-netwerk Wonen Urgent een bezoek aan een door studentenhuisvester SLS verbouwd schoolgebouw in Leiden. De volgende stap is het starten van een of meer proefprojecten in tijdelijk leegstaande kantoren.
Een slimme kubus
De Smartcube van Holland Composites is een ‘meubel’ dat bestaat uit een sanitaire unit plus een keukenblok, waar bovenop een bed kan worden gemaakt. De Smartcube wordt als bouwpakket aangevoerd en binnen een dag gemonteerd en geïnstalleerd door aansluiting op het bestaande leidingsysteem in het gebouw via één klein gat in de vloer. Door de Smartcube in een bestaande kantoorkamer of ziekenhuiskamer te plaatsen, ontstaat een woon-slaapkamer voor een of twee personen. De Smartcube is in 2007 geplaatst in een voormalig kantoorgebouw in Middelburg met 140 wooneenheden en een voormalig ziekenhuis in Leiden met 200 wooneenheden. In beide gevallen gaat het om studentenhuisvesting.
Slim en trendy
De Cubi 1.0 is primair ontwikkeld voor de hotelbranche en is te zien in het Qbic hotel in het WTC-gebouw in Amsterdam-Zuid, waar een deel van de kantoorruimte tijdelijk is omgezet in hotelkamers. In de hotelversie gaat het om een kubus die bestaat uit een ‘hemelbed’ met een sanitaire unit en een werkblad met tv en internet. Er zijn ook versies in ontwikkeling voor corporaties met een keukenblok en met een stapelbed in plaats van hemelbed. De Cubi heeft een wat meer trendy uitstraling en is in de hotelversie ook wat duurder dan de Smartcube. In de versie als tijdelijke woonunit kosten beide producten ongeveer € 5500 exclusief installatie. Voor dit najaar zijn 250 Cubi’s gepland in een voormalig kantoorgebouw in Eindhoven.
Leegstandsbeheer
De toepassing van woonkubussen roept visioenen op van een geheel nieuwe vorm van leegstandsbeheer. Zowel tijdelijk wonen (maximaal 5 jaar op basis van de Leegstandswet) als short stay (maximaal 1 jaar) is denkbaar. De investeringen zijn relatief gering, de units zijn demontabel en kunnen worden gerecycled naar een ander gebouw. De leegstaande kantoorruimten hoeven alleen wind- en waterdicht te zijn, verwarming te hebben en in bruikbare staat te zijn achtergelaten of opgeknapt. In plaats van een of twee kraakwachten, passen nu wel honderd of tweehonderd tijdelijke bewoners in een kantoorgebouw. Verschillende verhuurformules zijn mogelijk, variërend van basic voor de arbeidsmigranten (2-4 bewoners per kubus) via individual voor studenten en jongeren tot een gemeubileerde shortstay studio voor personeel van internationale bedrijven en gescheiden mensen.
Benodigdheden
Natuurlijk moet er nog wel het nodige worden uitgezocht voor het zover is. De eerste voorwaarde is dat er kantoorgebouwen worden aangeboden die naar verwachting vijf tot tien jaar leegstand tegemoet gaan. De gemeente zou aan tijdelijke functiewijziging moeten meewerken. Het gebouw zou een geschikte interne structuur moeten hebben (kamertjes), voldoende capaciteit moeten hebben in de aanwezige leidingenstructuur en voldoende vluchtwegen moeten bieden in verband met de brandveiligheid.
Kinderziekten
Dan nog kunnen er technische en kostenverhogende problemen optreden zoals bij het door SLS met Smartcubes ingerichte voormalige ziekenhuis aan de Hooigracht in Leiden. Er waren problemen met de aansluitingen van de Smartcubes op de bestaande leidingen en installaties in het gebouw. Dat had vooral te maken met het gegeven dat er niet één verantwoordelijk bouwbedrijf was dat de Smartcubes goed integreerde in de verbouwing. Een ander
probleem was de capaciteit van de luchtverversingsinstallatie. Bij een volgend project, de verbouwing van een monumentaal schoolgebouw tot huisvesting voor internationale studenten, heeft SLS gebruik gemaakt van een ander type prefab sanitaire units van Franse makelij; maar hier ging het om een permanente transformatie met een hoger gewenst kwaliteitsniveau. De kinderziekten bij de installatie van Smartcubes in het project Hooigracht zijn voor SLS geen reden om niet opnieuw met dit product te werken als de mogelijkheid zich voordoet.
Experimenten gezocht
Er is in het land dus nog geen ervaring met tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen in woon- of shortstay gebouwen met sanitaire kubussen. De rekensommen voor de exploitatie moeten nog worden gemaakt, de vergunningen verleend. Onlangs werd in de Kamer de Motie Linhard aangenomen, die de mogelijkheid schept binnen de Wet Ruimtelijke Ordening leegstaande kantoren niet voor vijf, maar voor tien jaar tijdelijk te bestemmen voor ‘maatschappelijk gewenste functies’ waaronder wonen. Dit vergroot de kans op een rendabele exploitatie van leegstaande kantoorruimte, zodat gebouweigenaren eerder zullen kiezen voor deze bron van inkomsten.
Bron: SEV; foto de Gelderlander.
Tags: ExtraRuimte, OfficeUnit, Werkplek